L’affidamento della manutenzione di un ascensore ad un’impresa abilitata viene normalmente formalizzato in un contratto scritto. Molte volte è stato richiesto ad Anacam di elaborare un modello unico di contratto di manutenzione, al quale fare riferimento in occasione dell’avvio di un nuovo rapporto o per la modifica di un rapporto esistente. Riteniamo che sia illusorio pensare di poter stabilire un modello unico di contratto universalmente valido, perché molteplici e differenziate sono le caratteristiche tecniche degli impianti e le loro condizioni di utilizzo, come pure assai variabili sono le esigenze dei diversi clienti e le condizioni contrattuali che si determinano sul libero mercato. Pertanto, ci limitiamo ad analizzare alcuni aspetti rilevanti relativi ai contratti di manutenzione.

Contenuti essenziali di un contratto di manutenzione
La norma tecnica UNI 10146 si occupa dei “Criteri per la formulazione di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla manutenzione” e può essere presa quale riferimento per identificare quali sono i contenuti essenziali di un contratto di manutenzione:

• oggetto e scopo;
• descrizione dei lavori – piani di manutenzione;
• ambiente di lavoro;
• oneri a carico del committente; oneri a carico dell’assuntore;
• norme di sicurezza;
• durata;
• prezzo, fatturazione, pagamenti.

Nell’oggetto del contratto dovrebbe essere ben specificata la tipologia di manutenzione che viene garantita dall’impresa di manutenzione e quali sono le prestazioni effettivamente fornite. Sul mercato italiano i modelli contrattuali per la manutenzione degli ascensori sono riconducibili a tre tipologie fondamentali:

1. manutenzione ordinaria o semplice, che comprende normalmente le operazioni di manutenzione preventiva richieste dalla legge (visite di manutenzione preventiva + visite semestrali) e, a volte, anche le chiamate per guasto durante il normale orario di lavoro; è di gran lunga la tipologia contrattuale più diffusa;
2. manutenzione semicompleta e o semitotale, che oltre alle prestazioni tipiche della manutenzione semplice può includere anche gli interventi di riparazione con pezzi di ricambio e materiali di consumo;
3. manutenzione completa o totale, che comprende un servizio completo di ogni prestazione connessa all’ascensore, compresa gli interventi di riparazione e la sostituzioni di componenti importanti dell’impianto.

Nella descrizione dei lavori dovrebbero essere descritte in modo sufficientemente dettagliato le operazioni previste – riportate nel piano di manutenzione elaborato su misura per l’impianto, tenendo conto delle caratteristiche dell’impianto, della sua vetustà, delle condizioni di utilizzo e delle indicazioni riportate nel libretto di uso e manutenzione dell’ascensore – e messa in evidenza la frequenza e la durata degli interventi di manutenzione.
La durata di un contratto di manutenzione viene concordata tra le parti, liberamente, in funzione delle esigenze di ciascuno.
Un impegno contrattuale di almeno tre anni, responsabilizzando il manutentore, garantisce una migliore e più efficiente manutenzione preventiva, a tutto vantaggio della funzionalità, della sicurezza e quindi delle esigenze dell’utente. Nell’arco del triennio sarà poi ricompresa almeno un verifica periodica da parte di un ente terzo, che aiuterà il proprietario a valutare, almeno indirettamente, l’operato del manutentore.
Negli ultimi tempi numerosi operatori, non potendo fare leva sulla propria capacità professionale e sulla qualità dei propri servizi, hanno cercato di conquistare nuovi clienti proponendo contratti di manutenzione di durata annuale, affermando in modo generico che i contratti di durata pluriennale sarebbero “vessatori” e quindi nulli e proponendosi in sostituzione del manutentore esistente, spesso con canoni di manutenzione anormalmente bassi.
Nel proporsi per il subentro, molti tra questi operatori fanno riferimento ad un fantomatico “decreto Bersani” in base al quale sarebbe possibile dare disdetta per un contratto di manutenzione senza riconoscere alcun indennizzo al manutentore per la risoluzione anticipata, confondendo (dolosamente) quanto previsto dall’art. 5 del D.L. 31/1/2007 n. 7 convertito in legge con L. 2/4/07 n. 40 che ha modificato l’art. 1899 c.c. che disciplina la durata del contratto di assicurazione, prevedendo che “in caso di durata poliennale, l’assicurato ha facoltà di recedere annualmente dal contratto senza oneri e con preavviso di sessanta giorni”. Tale disposizione è applicabile esclusivamente ai rapporti assicurativi e non è estensibile per analogia a fattispecie non previste dalla norma. Ne consegue che non può essere invocata per recedere anticipatamente da altri contratti, come appunto dai contratti di manutenzione degli ascensori.
Nei contratti di manutenzione viene ovviamente indicato il prezzo del servizio, normalmente attraverso l’indicazione di un canone annuo, nonché le modalità di fatturazione (in genere ogni semestre o trimestre) e di pagamento e le penali per i ritardati pagamenti. E’ inoltre sempre prevista, come è normale nei contratti di durata, anche una clausola di revisione del prezzo, per adeguare il canone all’andamento dei prezzi delle retribuzioni, dei beni e dei servizi connessi con la prestazione della manutenzione.